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內容來自sina新聞

說好的10年返租5年就"變卦" 容桂創富公寓陷"減租門"



創富商務公寓雖然單價過萬,但帶返租發售,吸引投資者認購。南都記者 鄭俊彬 攝土建融雲林大埤土建融

  返租10年,高回報、高收益,2009年,位於容桂桂洲大道與105國道交匯處的創富商務公寓,在發售時雖然單價過萬,因為帶返租發售,預期回報很高,吸引瞭大批投資者認購。

  然而,令業主們始料未及,創富公寓當年承諾的10年返租期限還未過半,經營公寓的物業公司卻在本月初發來一份滿懷歉意的信,信中指,由於酒店經營困難,原本約定的每月返還租金,要在今年3月到8月的半年時間裡減半,同時用酒店消費券兌現。

  這讓業主們感到憤慨,在當初簽訂的委托管理協議上明文約定好的條款,卻無法執行,經營方回應稱"無能為力"。而律師們則提醒,看似美好的返租合同,存在一定風險,尤其是作為擔保方的發展商承擔何種責任,業主需擦亮眼睛。

  經營困難 月返還租金減半

  "希望相關部門能關註我們這些無辜業主,幫助我們!"3月17日,在順德熱門的城市網論壇上,容桂創富公寓業主發帖求助,原本說好的10年返租,還沒到一半時間,物業公司就打算把租金減半,甚至以消費券"抵用"。

  事情發生在今年3月初,包括業主詹小姐(化名)在內的全體創富大廈業主,都接到瞭來自負責管理公寓的登圖物業公司的一封信。信中提到,由於經營困難,計劃從今年3月31日到8月31日共6個月期間,把原本約定的每月返租租金,變為"每月50%的返租金,和一次性支付60%的酒店客房現金消費券"形式支付。

  在這封信中,登圖物業表示,在2009年與業主簽瞭《公寓委托經營管理協議》,經營創富大廈後,公司就遇到競爭壓力大、大租戶退租、高空置率等經營難題。而近期開展的全國性治安整治行動,也讓酒店租戶經營艱難,隻能以此形式"渡過難關"。

  這讓2009年購買瞭公寓的業主們感到十分憤怒。"當初跟我們說,買房就有返租,其它不用我們去管。"詹小姐也在2009年在創富公寓買瞭一間40多平方米的公寓,當時的售價超過10000元/平方米。

  "說是返租10年,現在還沒到一半時間,就變成這樣瞭!"在接到這封信後,創富公寓的業主們憤憤不平,認為登圖物業顯然違約。"現在不僅僅是租金要減半,還要返還酒店客房消費券,這不是被逼消費嗎?"

  一份由詹小姐提供的《公寓委托經營管理協議》,記者發現這份《協議》約定的返租期限,為業主付清房款次日到2020年10月31日,而在每月10日前,作為受托方的登圖物業,將每個月2300元的返租租金匯入委托方業主賬戶中,而創富公寓發展商---澳德房產則作為擔保方。

  物業方表示無能為力

  在發售後,創富商務公寓就返租給創富酒店使用,在買樓後很多業主都很少到項目現場,一切看來不用他們操心,而在接到要變相減租的消息後,業主們坐不住瞭。

  昨日,數十名創富公寓的業主,來到瞭項目現場,向經營公寓的登圖物業"討回公道"。業主們認為,當初合同約定好違約責任的劃定,集體維權也是按合同辦事。而據業主代表反映,登圖物業以無力償還租金為由,不願意讓步。

  物業相關負責人曾表示,項目經營困難。受到國傢提倡節儉風等原因,創富酒店原有的K T V不再續租,酒店部分,不論是長期租客還是短期租客,都大為減少,導致酒店經營困難。

  而根據三方簽訂的這一項目《公寓委托經營管理協議》,也曾約定承擔責任,一旦由於作為受托方的登圖物業的原因,無法按時支付返租款項給業主時,作為丙方擔保方的澳德房產,將無條件替登圖物業償還逾期款項,這筆款項視作登圖物業對澳德房產的欠款。

  在順德本地知名的一個樓市網站上,創富商務公寓當年的推廣信息猶在。創富商務公寓(北座)是南座的升級,產品升級、經營升級、回報升級。實施10年返租的高投資回報,每月定時返還租金回報。其曾經創下容桂住宅類項目最高價格,達10000元/平方米,雖然價格較高,但在業主看來,2300元的租金回報確實是吸引他們當年買樓的原因。在58同城等中介網站上,當地其他一些有公寓出租的項目,類似面積的租金隻有1000-1500元。

  律師支招:需辨別發展商的擔保責任

  "如果說三方確實簽訂瞭這個協議,在不違背法律的前提下,無疑是具有強制效力的。"廣東通法正承律師事務所律師戴李高認為,業主遇到物業方或經營方無法履約,維權也還是得根據當時返租協議或合同的相關違約規定辦事。

  在佛山,為數不少的公寓,都打著返租的噱頭吸引投資者入場,如何規避此類風險?戴李高認為,業主一方面需要在簽訂此類委托管理協議時,鑒別企業的資質、實力,進行風險評估,同時還需要看清相關合同、協議的規定,房屋二胎代書特別是違約的條款,做到心中有數。

  另一個值得關註的焦點問題在於,究竟作為丙方擔保方的發展商,在其中應該承擔什麼樣的責任。對此,有律師也提到,在類似的返租協議中,發展商的擔保責任是一般擔保(保證)還是連帶擔保(保證)必須鑒別清楚,這種差別也會讓業主在事後維權上存在難度差別。

  記者瞭解到,《擔保法》第17條規定,一般保證的保證人在主合同糾紛未經審判或者仲裁,並就債務人財產依法強制執行仍不能履行債務前,對債權人可以拒絕承擔保證責任。

  而《擔保法》第18條規定,連帶責任保證的債務人在主合同規定的債務履行期屆滿沒有履行債務的,債權人可以要求債務人履行債務,也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任。但業界也指出,在商業公寓返租協議中,發展商究竟是承擔何種擔保責任,往往界定不清。

  政策:住建部明令禁止返租

  根據原建設部2001年《商品房銷售管理辦法》第十一條規定:"房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後返租的方式銷售未竣工商品房。"

  調查:返租公寓不在少數 類似糾紛早有發生

  在順德,類似創富公寓這樣因為物業或經營方無法履約,導致返租成空的個案,已經不止一次出現。

  2012年,大良南區延年路的某樓盤業主就反映,購買該樓盤在2010年至2011年發售的公寓,當時開發商承諾售後返租5年,業主可享受年返租6.5%的回報。同時,發展商也作為擔保,讓業主與物業管理公司簽訂瞭"物業租賃協議"。按照當時約定,返租期自2011年5月1日起計5年,第一年為免租期(實質在總房價中已扣減),因此業主實際收租期自2012年5月起計4年時間。

  但自2012年5月起,這一樓盤開發商及物業管理公司一直以財務手續未辦妥、要求業主更換收款存折等借口拖延支付租金。截至當年8月份,業主本該收到的3個月的租金返還,實際才收到不到1個月的租金,而且比約定的月租少。

  在順德、禪城、南海,記者調查發現,類似帶有返租協議的公寓項目為數不少,除瞭本地房企之外,一些大房企的公寓項目也有類似的操作。相比本地房企,大房企通常引入瞭專業的酒店管理公司,如私享傢這樣的酒店管理公司而非物業公司,為業主代租。

  對於創富公寓這一案例,有發展商認為物業公司和發展商顯然忽略瞭其中的經營風險,10年返租在市面上也很少見,多數管理公司為瞭降低經營風險,通常返租期限都是5年左右。

  不過,記者采訪中也發現,目前包括在佛山在內的很多城市,公寓或商鋪"返租",或者以帶租約發售等形式,實際上曾被住建部明令禁止。

  根據原建設部2001年《商品房銷售管理辦法》第十一條規定:"房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後返租的方式銷售未竣工商品房。"

  但對投資者來說,帶有返租協議的公寓,往往能夠獲得比正常市場租金更高的回報,而發展商也視作是項目銷售的噱頭,這一"禁令"在包括佛山在內的很多城市,執行力度並不強。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-28/08284021650.shtml

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邱慶麟

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