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內容來自sina新聞

昂貴的假房源



搜房網是國內最大的二手房互聯網端口服務商,2013年這部分業務同比大增121.7%,達到10億元量級。在北京區域,搜房網在售房源總量近百萬套,但北京二手房年成交量才20萬套左右。

  新浪樂居深度報道記者張盈/文

  馬年春節之後,面臨某互聯網公司的大幅漲價訴求,二手房經紀公司陷入兩難境地,或私下或公開表達出瞭對抗情緒。

  "互聯網公司流量費漲價20%~30%有疑問嗎?幾年不都是這樣漲過來瞭?"接受記者采訪時,某房地產門戶網站的一位高管十分高調。比他更為高調的是,上海幾傢市場份額領先的經紀公司聯手封鎖瞭安居客,向互聯網霸權說不。

  在流量大的網站上發佈房源信息廣告,吸引顧客來電詢問,進而進入線下看房,如果房屋租售雙方達成合同,提供居間服務的經紀公司和經紀人會收到一筆傭金。經紀公司的實體店網絡已經遍佈各個城市的街角,但在互聯網越來越浸潤人們生活的今天,他們也不得不倚重於網絡信息發佈。

  互聯網流量正在變得越來越昂貴。以剛剛在美國上市的58同城為例,2013年業績增長近7成,幾乎每個季度都在刷新營收紀錄。主打本地生活服務的58同城是經紀公司繞不過的互聯網公司之一。地產行業垂直網站搜房網的二手房業務增勢更為迅猛。2013年,搜房網房屋租售信息發佈業務創收超過1.6億美元。這塊可以稱得二胎土地缺錢急用哪裡借錢上老牌的業務正處於井噴點,搜房網2012年這部分業務收入規模剛跨過7000萬美元,一年之內增長瞭一倍還多。

  即使是二手房業務翹楚的鏈傢地產,2013年的營收增幅也遠低於1倍。昂貴的互聯網信息發佈費用已經開始侵蝕其利潤。根據行業人士測算,在鏈傢地產的大本營北京,網上房源信息發佈費用高達4~5億元。三大經紀公司(TOP3)--鏈傢、我愛我傢和中原地產每年支付給搜房網的費用都在千萬量級

  互聯網的霸權可見一斑。通行的做法是,搜房、安居客、58同城等網站將信息發佈的後臺開放給經紀公司,由經紀人自行發佈並更新房源信息,根據發佈的房源數和更新次數支付費用。這一經紀人付費之後自行打理的主流模式,業界將其稱作互聯網的端口業務。端口收費並不平易近人,以某網站為例,發佈300套房源的月度費用高達近千元,而且漲勢迅猛。

  廣告學上有一句流行語:我知道我的廣告費有一半浪費瞭,但遺憾的是,我不知道是哪一半。端口業務的浪費程度更高。行業內秘而不宣、會讓行業外驚訝的是,端口上的房源絕大多數是虛假房源。房屋內部圖片通常是美化的,售價通常比真實售價低幾十萬,甚至不少房源信息是杜撰的土融建融屏東春日土融建融

  端口業務允許不斷地刷新屏幕,造成剛發佈的信息瞬間就可以被覆蓋,為瞭讓發佈的信息有更大的概率被潛在受眾看到,刷屏比賽在不同經紀公司和經紀人之間上演。當然,置頂的房源是可以凍結、不被覆蓋的,但是這個位置有網站采用無底價競價的方式出讓。但即便這樣,置頂位置的房源信息也可能是虛假的。

  這個遊戲看起來像皇帝的新裝?有點像。收效甚微卻花費甚巨,經紀公司陷入集體非理性,有一整套慣性因素在起作用。經紀公司一手托兩傢,隻有掌握盡可能多的房源才能擴大業務。而在一定時間內,有出售意願的房源是有限的,在從上到下的嚴格考核下,就會有經紀人虛報甚至杜撰房源。出於信息保密要求,房源信息不會詳細到具體門牌號,經紀公司內部都難以審查,網站就更不會審查瞭

  由於不同經紀公司和經紀人之間的競爭,即便是真實房源,報價越低接到潛在買傢的電話問訊就越多。一定程度上,經紀人目的就在於搜羅潛在顧客的電話和購買訴求,發佈在網站上的房源信息很多時候就是獲得顧客資料的道具。等顧客要求實地看房,這套房源多已"售出",經紀人總有辦法向其推薦相近區域的其他房源,但價格通常會高出一大截。現在不少購房者都已發覺,北京某網站上公佈的二手房價格永遠比實際成交價"便宜"數十萬元。

  有必要以如此高的代價獲取潛在客戶信息嗎?經紀公司也是不得己。鏈傢地產是北京二手房業務的領頭羊,幾年前都開始推真房源,並上線瞭鏈傢在線。據說,鏈傢董事長左暉決心很大,每發現一條虛假房源信息,罰款100元。鏈傢1萬多經紀人,整肅力度可想而知。但鏈傢在線的房源信息相比其他網站端口少瞭很多。以記者所在的小區為例,幾個月都沒有出現房源。這很可能是真實情況,由於小區較老,房主初始購買價十分低廉,售房免不瞭高額所得稅。房源信息有限必然帶來自營網站訪問量上不去,作為代價,直到現在,鏈傢都是各大網站端口的大戶。

  在記者的采訪中,經紀公司和經紀人對網站端口的態度是又愛又恨。沒有網絡信息發佈,就沒法觸及客戶,連提供服務的資格都沒有;但網站端口的效果實在不可恭維,虛假房源充斥造成成交率低下,端口費用高昂又不斷刷新在資金和人力投入上都是重消耗。讓經紀公司和經紀人感到委屈的是,房屋租售糾紛已經成為北京消費者維權的重頭,所有板子都打在自己身上,提供端口的網站由於不直接面向消費者,反倒相安無事

  互聯網正處在風口上,在商業模式上是處於優勢的一方,但權責利的懸殊程度還是遠遠超出合理線。做一個數據測算,目前北京年二手房成交量約20萬套,以300萬元/套計算,假設其中有一半交易通過經紀公司達成,貨值約3000億。以目前2%~2.5%傭金率計算,經紀公司可獲60億~75億營收,按照經紀人8%~10提成率計算,可獲4.8~7.5億提成。這差不多和網站端口5億收入體量相近

  數萬經紀人的收入總額,對於網站來說,投入不過幾臺服務器和若幹維護人員,基本上可以全部算作運營利潤。端口業務極高的投入帶來的卻是客戶體驗差,成交轉化率低。目前,北京經紀人人均月度產出不足一單,虛假房源充斥的端口帶來的引流效果很難說是讓人滿意,行業整肅和端口模式的改良勢在必行。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-14/17572647089.shtml

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邱慶麟

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